可研报告--老年社区及老年公寓项目产业分析报告.doc

老年社区及老年公寓产业投资分析报告 目 录 前言 个人分析结论综述 - 3 - 第一章 中国已进入老龄化阶段，形势严峻 - 5 - 第一节 数据 - 5 - 一、全国 - 5 - 二、北京 - 7 - 三、上海 - 8 - 四、其他省市地区 - 8 - 第二节 老龄化形势非常严峻 - 9 - 一、全国 - 9 - 二、北京 - 12 - 第三节 老年产业发展机遇 - 13 - 一、机遇 - 13 - 二、养老产业得到政策优惠 - 14 - 三、进一步发展为老服务产业的政策建议 - 14 - 第二章 中国老年社区及老年公寓现状 - 17 - 第一节 老年社区及老年公寓现状 - 17 - 一、全国 - 17 - 二、北京 - 18 - 三、上海 - 19 - 四、其他省市地区 - 22 - 第二节 主要老年社区及老年公寓情况统计表 - 23 - 第三节 民办老年公寓多数惨淡经营 扶持政策只打雷不下雨 - 24 - 第四节 我国民办养老机构现状调查 老龄产业亟待扶植 - 27 - 第五节 北京大型老年社区及老年公寓项目介绍 - 30 - 一、北京太阳城国际老年公寓 - 30 - 二、北京汇晨老年公寓 - 33 - 第六节 上海大型老年社区及老年公寓项目介绍 - 35 - 一、上海昆山（绿地21城）老年社区 - 35 - 二、上海南汇康桥镇租赁式老年社区 - 36 - 第三章 国家解决老龄化问题的政策方向 - 39 - 第一节 目前已有的举措及出台的相关政策（政府 - 39 - 对老龄化问题的重视程度） - 39 - 一、全国 - 39 - 二、北京 - 42 - 三、上海走在全国前列 - 43 - 四、其他省市地区 - 45 - 第二节 政策不足的方面 - 47 - 第四章 国外老年社区模式简介 - 51 - 第一节 日本老年社区建设 - 51 - 一、综述 - 51 - 二、项目案例 - 52 - 第二节 新加坡老年社区模式要点 - 54 - 第五章 中国老年社区及老年公寓发展趋势 - 55 - 第一节 民政部窦玉沛详解以房养老三方式 - 55 - 第二节 政策风向逐渐明确 “以房养老”市场开始萌动 - 56 - 第三节 以房养老的中国式困境：抵押房产等于按揭亲情 - 58 - 第四节 老年社区及老年公寓养老 - 61 - 一、老年社区悄然兴起 - 61 - 二、亲情社区日趋走旺 - 62 - 三、老人期待“老年社区” - 63 - 第五节 异地养老 - 64 - 一、异地养老蔚然成风 - 64 - 二、北京老龄委公布调查显示 两成老年人愿异地养老 - 65 - 第六节 能否“三代同区”？沪上老年公寓开发大有可为 - 67 - 前言 个人分析结论综述 老年社区及老年公寓情况概述 目前，从1999年开始，全国已进入老龄化社会。与欧美等国家相比，其特征是“未富先老、提前撞线”，人数众多、比例较大、床位紧张，养老形势严峻。 大型老年社区或老年公寓状况： 目前，北京仅有两个大的项目，建筑面积共约55万平方米，能提供约7600个床位。这两个项目分别是：北京太阳城国际老年公寓（30万平米，830套）和北京汇晨老年公寓（25万平米，6000床位）。经营类型分别为：出售和出租。 上海两个大的项目，建筑面积共108.6万平方米，能容纳约2.2万老人养老。这两个项目分别是：上海昆山（绿地21城）老年社区（100万平米，1万户）和上海南汇康桥镇租赁式老年社区（8.6万平米，2000床位）。经营类型分别为：出售和租赁（月或终身租赁）。 这四个项目中，北京汇晨老年公寓和上海南汇康桥镇租赁式老年社区与我们的想法相似，尤其上海南汇康桥镇租赁式老年社区与我们的想法几乎一样。 就目前这四个项目的经营状况来看，入住率还是蛮高的。 除这四个主流的项目之外，目前还存在一种更新的养老模式——“以房养老”，这也是民政部所倡导的模式。但其存在一些争议，详见第五章第三节。其代表项目仅有一个——北京寿山福海国际养老服务中心，经营受到争议。 异地养老或老年公寓全国连锁的想法有人提到，如《赢在中国》某位选手的项目计划，但具体实施目前还没有。同时，这类想法，也有一些养老研究人士提出。据调查，北京老人中20%的老人有异地养老的想法，或旅游养老的想法，详见正文第五章第三节。 小型民办养老机构或老年公寓情况概述 目前，小型民办养老机构或老年公寓普遍经营困难，盈利水平低，甚至倒贴。他们表示缺乏资金和政府优惠扶持政策是关键。 非赢利养老机构 非赢利性质的养老机构主要以敬老院、福利院、养老院等形式存在，普遍规模小、条件差。政府投资的养老机构会越来越少，未来的趋势是以民办机构为主流。 基本结论综述 通过对近几年中国养老产业及老年社区、老年公寓的发展状况的信息搜集及整理分析，并结合国家关于解决老