出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
房地产行业的持续低迷，致使房企销售业绩进一步缩窄， 2023年7月单月业绩规模更是创近年新低。
克而瑞数据显示，百强房企7月销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%。今年前7月实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。
如果从企业端来看，7月有逾8成百强房企单月业绩环比降低，超半数百强房企单月业绩同比降幅大于30%，其中36家企业同比降幅超过50%。
身为龙头民营房企的碧桂园，也未能幸免，权益销售额连续4个月环比下降，前7月权益销售金额1408亿元，同比下降35%。根据其8月10日公告，上半年更是录得净亏损约450亿元至550亿元。
这在很大程度上影响了其经营性现金流的流入，叠加再融资环境持续恶化、借新还旧困难的影响，最终导致这家自行业进入深度调整期以来、少数未躺平的民营房企之一，账面可动用资金持续减少，也出现了阶段性流动性压力。
硬扛两年，现金大量消耗
数据显示，2020-2022三年，碧桂园筹资活动中的现金流均呈现净流出状态，流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿，有息债务总额亦从2019年高峰期的3696亿下降至2022年的2713亿，净减少额度接近1000亿，这些债务的偿还大部分来自其内部自有资金。
然而，在市场销售下滑、融资渠道受限的双重挤压之下，碧桂园现金余额大量消耗，在硬扛了近两年之后，最终出现阶段性流动压力。
有业内人士评论称，碧桂园能坚持到最后已非常不易，毕竟那么大的体量，在市场下滑如此剧烈的背景下，若非公司多年来一直坚持严格的现金管控、合理的杠杆水平，恐怕早就已经出现债务违约了。
截至目前，碧桂园尚未出现公开市场违约，近期完成了“21腾越建筑MTN002”、“21腾越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元。但本应于8月7日支付的两笔美元债票息尚未支付，虽有30天的宽限期，也能透出其当下的处境。
要知道，过去两年民营房企大量出险，仍能维持正常经营和债务如期兑付的民营房企凤毛麟角，碧桂园便是其中之一，而如今其也面临了与远洋集团相同的处境。远洋集团是一家混合所有制房企，有险资撑腰，但在不久前也透露出账面非受限资金无法覆盖“18远洋01”的本息。
房地产行业的寒风，吹得这些示范房企也难以抵抗，先后陷入流动性困难。
手握1.2万亿可售资源，碧桂园积极自救
回看这轮下行周期，碧桂园比其他几家同规模体量的民营房企多扛了2年时间，其坚挺一度成为市场的一股信心所在，而其此次的遭遇，将带来一系列连锁反应。
对此，碧桂园管理层反思，认为自身对本轮市场调整周期虽有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能洞见市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。
虽然遭遇流动性压力，但碧桂园仍表态会积极化解阶段性流动压力，将采取各种债务管理措施，目前已成立了由董事会主席任组长的专项工作小组，将工作重心聚焦于“保交付”、化解阶段性流动压力、保障经营有序开展三个方面，尽快渡过难关。
对于扭转当前的困局，碧桂园知道制定了“四大自救措施”，一是全力以赴保交付，二是积极化解阶段性流动压力，三是保障经营有序开展，四是加强特殊时期的组织领导。
截至2022年底，碧桂园的总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产约3095.73亿元，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净负债率低至40%，现金短债比为1.6倍，手中仍有1.2万亿元的可售资源，这也是其自救的核心支撑所在。
接下来，其将尽最大努力做好销售，维持正常运转，并努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，同时加强内部管控，进一步精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益，更好保障供应商、合作方等各利益相关方的权益。
碧桂园强调，有信心通过相关债务安排保障自身的可持续发展并完成保交楼的任务。
实际上，从近两年的表现来看，为了保交楼、保兑付、保运营，碧桂园已经采取了加快销售回款和应收债权回收、积极拓展融资、加速盘活大宗资产、最大限度削减支出等措施开源节流，包括高管带头降薪。
尤其是碧桂园控股股东及其家属，通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持该公司折合约386亿港元且从未减持股票，包括累计提供约66亿港元的无息无抵押借款。
在这些措施之下，碧桂园2022年顺利完成了保交付的任务，交付了接近70万套房屋，位居行业第一。2023年预计还要交付70万套房屋，上半年已完成27.8万套的交付任务，交付量继续稳居行业第一。
多数分析人士认为，碧桂园为示范性房企之一，拥有较好基本面，净资产足以覆盖现有债务，且在“保信用”的路径上已经努力了那么久，如今即便流动性短暂吃紧，预计也会更容易获得债权人的谅解。
中央显然也关注到了房企的生存现状，7月份以来，中央及各部委相继发声，表示要“适时调整优化房地产政策”。中国人民银行行长潘功胜也在8月3日表示，要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。
碧桂园也表态道，虽然公司遇到了自成立以来最大的困难，但始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。未来将充分用好“民营经济 31 条”“金融16条”等有关政策，全力以赴保交付、保运营，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施。