在俯瞰维多利亚港的香港四季酒店，也就是著名的“望北楼”里，曾经常住过多位内地企业家。其中有一名深圳地产商最后明确的踪迹就出现在这儿，他就是曾经的“深圳旧改王”佳兆业的创始人、上市公司董事会主席郭英成。
2014年佳兆业爆发“锁盘”危机时，郭英成离开深圳、南下香港，暂避“望北楼”。之后佳兆业历经2016年的“复活”、2020年的冲破千亿销售额、2021年的爆雷，郭英成的踪迹一直未有明确消息露出，其间有坊间消息称郭英成早已搬离四季酒店，回到香港自家住处，也有传闻称其一直住四季酒店，唯一可以肯定的是，郭英成一直未回境内。
《凤凰WEEKLY地产》从多个可靠信源处获悉，阔别十年，郭英成已于今年年初返回深圳，并已办公数月。
“郭老板回来有段时间了，主要是处理理财赔付的事情。”一名已离职的佳兆业旗下某公司前中层对《凤凰WEEKLY地产》透露。
一名投资额较高的理财投资者向《凤凰WEEKLY地产》提供了两份最新的理财赔付方案。一份是针对0-200万（含）投资额的，一份是针对50万以下投资额的。这两份方案都是在郭英成返回深圳后制定的，前者的制定时间是今年4月，后者的制定时间是今年5月。
在最新的方案中，0-200万（含）的现金兑付比例为20%，佳兆业分6期平均支付该部分现金兑付金额，其中：4月5日之前（含当天）签约，则首期于当月 20 号支付，剩余各期按月支付；5号之后签约，则首期转让价款于次月20号支付，剩余各期按月支付。
“我知道的还是有不少投资者签了这个方案，毕竟可以先拿20%出来，如果是200万就能拿40万了，现在的方案是一个月3000元，要拿到40万得多少年呀？”上述投资者称。
从金额来看，这个0-200万的兑付方案明显对100万以上的大金额投资者更为有利。
在另一个50万以下的方案中，如果投资人接受方案，每人每个月的现金兑付金额可以在目前3000元的基础上增加3000元，提高至每人每月6000元。
佳兆业方面还承诺：“满3年若JHCF投资人未完全收回入伙的作价金额则由我司兜底回购。”
“这份50万以下的方案可以快速解决小金额的投资者，小金额的人数比大金额的多。”上述投资者说。去年3月，佳兆业已对30万以下理财额度的投资人完成了兑付。
在前一个方案中，现金支付的总额不超过23亿人民币，现金的来源出自债券抵债。
佳兆业同时出示了一份详细的《GH债权包抵债方案推介说明书》。这份说明书显示，佳兆业方的“深圳锦恒财富管理有限公司、佳兆业旅游科技(深圳)集团有限公司”作为普通合伙人GP，理财产品的投资者作为有限合伙人LP ，成立合伙企业。理财投资者以其持有的财富产品剩余投资本金作价入股，对价1股(合伙份额)1元 。LP自合伙企业取得资金分配，对应等额减少合伙企业出资，直到出资额为0后退伙。
收益则来自债权抵押，债权的底层质押物为A股上市公司广汇汽车的股票。
为什么会出现广汇汽车的股票？对此，《说明书》做出了详细解释。
2017年9月，由中银国际牵头的9家大银团机构向瑞泰集团控股有限公司及Huge Auto Investment Holdings Limited提供一笔本金约58.1亿港元的贷款，而截至2020年12月该笔贷款本金余额约29.3亿港元。
其后，银团内的7家机构(占该笔贷款的约86.4%)对外出让了其持有的债权，合共总对价约为26.2亿港元，并最终转让至达荣有限公司持有。至此，达荣有限公司持有该86.4%债权。达荣有限公司(BVI)为目前该笔债权最大的持有人，债权持比86.4%，而86.4%的债权累计本息及罚息总金额约为39.4亿港元。瑞泰集团控股有限公司及Huge Auto Investment Holdings Limited通过国内全资子公司持有约16.22亿股广汇汽车股份(600297.SH)，这部分股份是该笔债权的抵押品之一。
达荣有限公司与佳兆业是什么关系？《凤凰WEEKLY地产》通过查询香港特别行政区政府公司注册处官网得知，达荣有限公司是一家于1992年成立的香港私人股份有限公司，股东和董事同为一个人“伍凤仪”，香港身份证开头为“G538”。G开头的香港人身份证签发的时间为1967年—1983年。
《凤凰WEEKLY地产》获悉，郭英成再次返回深圳后，并没有回到以前的办公地点罗湖嘉里中心办公，而是搬到了佳兆业中心。佳兆业中心此前的名字叫做“子悦台”。子悦台是佳兆业里程碑式的旧改项目，位于福田区南园路。2003年佳兆业4亿接手子悦台，解决了当年广东最大问题楼盘，后子悦台更名为“佳兆业中心”。
在此之前，佳兆业控股都是在位于罗湖区人民南路的深圳嘉里中心办公的。
2021年佳兆业理财突发爆雷时，愤怒的投资者第一时间就是冲向了嘉里中心。随后佳兆业与理财产品的投资者将交流场地转移至附近的友谊酒店。就在那场交流中，有投资者要求与郭英成现场连线，佳兆业总裁麦帆尝试了两次与郭英成音频连线，终于接通。
郭英成在那次连线中表示：“现在因为身体原因在医院，佳兆业是负责任的公司，请投资人相信佳兆业有能力和办法还钱，希望大家稳定下来，给佳兆业时间，佳兆业尽快给出方案。”
没想到，那是郭英成最后一次对投资者发声。在那之后，佳兆业进入了漫长的爆雷后时代。
大约一个月前的5月21日，佳兆业旗下的物业上市公司佳兆业美好宣布，即日起，执行董事郭英成正式出任董事会主席并获提名委员会主席。原主席廖传强退至行政总裁，原总裁辞职离开。
在佳兆业爆雷之前，佳兆业美好主管事务的是廖传强和副主席兼执行董事郭晓亭，郭晓亭是郭英成的女儿。2021年底，郭晓亭辞去了在佳兆业美好的职位。2023年7月，郭英成的儿子郭晓群获任佳兆业美好执行董事，但与其妹妹不同，郭晓群未在佳兆业美好担任具体的管理职务。
今年4月16日，也就是在郭英成回归深圳办公数月后，佳兆业美好其中一名执行董事谢斌鸿辞职，郭英成接替其执董一职，直到5月又接下董事会主席一职，其女儿完全退出，儿子不参与实际工作。
多位接近佳兆业的业内人士对《凤凰WEEKLY地产》透露，2021年下半年佳兆业爆雷后，郭英成的两个女儿都离开了深圳前往香港居住，但被郭英成重点培养的郭晓群留在了深圳。
“郭晓群现在住在罗湖家里的一个老房子里，房子装修得很好，他妈妈还从香港去照顾了他一段时间。”上述佳兆业旗下公司前中层透露，“郭晓群现在和麦帆（佳兆业总裁）的情况是一样的。”
郭晓群曾是外界认为最有可能接班佳兆业的郭家二代，曾主导收购佳云科技、佳兆业健康等多家上市公司。2020年，92年出生的郭晓群担任佳兆业集团执行董事、联席总裁，被视作接班的前奏。
近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。
11月4日，佳兆业集团方面回应，佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。
佳兆业表示，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。（澎湃新闻记者 计思敏）
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融资趋紧环境下，房企们为解决资金问题，可谓“各显神通”。在具体融资渠道方面，不仅国内、海外“两条腿走路”，融资方法上更是债券、信托、银行授信等均有涉及。近日，竟然还有房企被传出向员工宣传理财产品获取资金的行为。
日前，据媒体报道称，近两周以来，佳兆业集团控股有限公司（HK:01638，以下简称“佳兆业”）内部出现了半强制员工购买理财产品用于公司融资的情况。对此，佳兆业公开回应称，不存在强制员工内部认购的情况。但据蓝鲸房产联系多位佳兆业内部人士核实发现，佳兆业向员工宣传公司理财产品的情况确有发生，且产品收益率高达近10%，远远高出普通理财产品收益率。
业内人士对蓝鲸房产记者指出，佳兆业此种做法背后，或是由于资金紧张导致。仅从收益率来看，这种明显高于普通产品的项目，往往意味着高风险。
在2014年年底因财务造假被锁盘禁售的佳兆业，经历了长达两年的停牌期后，于2017年得以正式复牌，但在高负债问题依然悬而未决之时，其依然表现出对规模扩张强烈的渴望。2017年，其董事局主席郭英成提出了三年冲击千亿的目标，在资本市场重仓布局达二十多个细分业务，声势甚猛。但在融资难关下，“钢丝上起舞“的佳兆业会如何解决这一发展困境？对内宣传高息理财产品的背后，佳兆业面临着怎样的融资难题？
借道高息理财产品解资金之渴？
日前，据媒体报道称，佳兆业出现半强制员工购买由公司发行的理财产品的情况。报道指出，佳兆业向员工推广的6款理财产品，均用于佳兆业投资的各个项目，包括地产、新业态拓展、高新科技等多个领域。该理财产品预期收益率在9.0%-9.8%，起投金额*20万元，最高达到100万元。对此，佳兆业公开回应表示，不存在强制员工内部认购的情况。
但据蓝鲸房产联系多位佳兆业内部员工核实，其确实存在向员工宣传高息理财产品的行为，且该产品的收益率接近10%。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表示，对员工发行这种理财产品的行为，说明佳兆业非常缺钱，才采用这种不得已的方式支撑。
58安居客经济分析师张波向蓝鲸房产记者指出，目前市面上的理财产品收益率都在普遍下滑，10%的收益率明显高于普通产品收益率。
蓝鲸房产记者获悉，佳兆业对内推出的这批理财产品发售时间为2018年11月13日-12月31日。据媒体报道指出，佳兆业已将该理财产品的购买情况与员工的考核挂钩。对于购买理财产品完成率大于200%的员工加10分；购买完成率小于60%则减10分。对此，蓝鲸房产向佳兆业上海员工进行求证，该员工表示，上海公司确实有向员工推荐理财产品的情况，并未与考核挂钩。
另据知情人士向蓝鲸房产记者透露，该理财产品的底层资产大多是旧改类项目。但由于旧改项目开发工期长，现金回流慢，其收益率能否真正实现则成了一个问号。
黄立冲分析认为，旧改项目开发周期较长，本身不确定性相对高，最重要的是，旧改是一份合同，这意味着企业并没有拿到那块地，如果项目一旦出现问题，企业是没有保障的，投资人投资旧改项目的时候也必须要考虑到这个风险。
黄立冲进一步表示，当公司老板把员工变成公司潜在投资者的时候，就会形成一种非常复杂的利益纠结。未来无论是管理决策和公司的裁员决策都会受到影响。因此，企业应该跟员工在利益方面划分清楚。
此前，银保监会主席郭树清曾表示，“高收益意味着高风险，收益率超过6%的理财产品就要打问号，超过8%的收益率就意味着危险，投资10%以上的理财产品需要做好损失全部本金的准备。”
负债困局难破解
佳兆业打着高收益率的旗号，且冒着巨大风险向内部员工宣传理财产品的背后，折射出其长期未能修补的负债危机仍未化解。
2014年之前，其资产负债率仅为75%，但自2014年之后，佳兆业突然开启加速模式，半年内购入16块土地，购地金额为90.11亿元，这一激进举动使得企业现金流骤然趋紧，资产负债率飙升至88%。2014年这一年，佳兆业成为“首家在美元债券上违约的中国房企”，同时，在2014年末，由于佳兆业董事局主席郭英成被曝卷入深圳某官员腐败案，佳兆业进入“至暗时刻”，陷入长达两年的停牌期。
现如今，经历了停牌重组后的佳兆业依然重伤未愈。据其2018年半年报数据显示，截止到2018年6月末，佳兆业总负债为1823亿元，净负债率为258%，虽然较2017年底300%的净负债率有所降低，但仍处于高位。
佳兆业行政总裁麦帆曾公开介绍，截至2018年6月底，佳兆业的总借款约为1096亿元，其中183亿元为一年内需偿还的短期借款，占比约17%；83%的借款需在2-5年内偿还。报告显示，佳兆业目前现金及银行存款为263亿元，仅够偿还1年内到期的借款，剩余的借款还需要持续的销售回款和再融资。
债台高筑下，佳兆业首席财务官刘富强曾公开宣布，佳兆业的目标是将净负债率降至200%以下，而具体完成时间及完成计划并没有明确披露。
但从佳兆业的融资形势来看，情况并不乐观。黄立冲向蓝鲸房产记者表示，由于佳兆业之前出现过财务危机，进行过财务重组。重组协议中一般都严格限制举债融资动作，所以它的融资是很难进行的，包括发行新股可能都有一定的困难。
受此影响，近年来佳兆业的融资动作明显下降，但在为数不多的融资动作中，其融资成本却在不断递增。2017年上半年佳兆业平均融资成本为7.22%，2018年6月末，其平均融资成本为7.9%，高于上市房企平均融资成本均值6.07%。
同策机构研究总监张宏伟对蓝鲸房产表示，从今年三季度到明年三季度，整个行业还会处于持续的资金紧张状态，后续企业仍需要采取降价促销等方式快速回笼资金。
在多方融资渠道被限之下，身陷债务囹圄的佳兆业该如何破局？对于想要冲击千亿的佳兆业而言，这将是其前行路上绕不开的大难题。